Как правильно выбрать квартиру в 2022?
Как выбрать квартиру из десятков предложений?
Эксперты do A.S.A.P. составили инструкцию, с помощью которой вы сможете найти квартиру мечты в зависимости от вашего достатка, планов и целей.

Хочу квартиру…


Эта фраза может выражать мечту, или отчаяние, или прагматичный план. Но, в любом случае, с нее начинается необходимость считать и взвешивать.

На что обращать внимание? Какие есть подводные камни?
Кажется, без экспертной помощи не разобраться.

В этой статье мы расскажем про новостройки, вторичку, разную площадь, особенности, на которые нужно обратить внимание при покупке «на свои» или в ипотеку, для себя или в качестве инвестиции. Итак, поехали.
Немного статистики
Сделок с недвижимостью оказываются аферами
5%
Жителей России категорически недовольны своим жильем
8%
Хотят улучшить свои жилищные условия
>55%
Давайте разберемся, как не попасть в эти печальные проценты и как правильно выбрать квартиру мечты вместо куска пластилина в красивой конфетной обертке.
Новостройка или вторичка?
Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов
Характеристика
Новостройка
Вторичка
Льготная ипотека
Требуется полноценный ремонт
Требуется покупка мебели
Подъезд с высоким уровнем безопасности
Наличие скидок и специальных условий покупки
Быстро растет в цене
Помните
В зависимости от объекта, плюсы и минусы могут меняться:
  • Некоторые новостройки из-за расположения дороже вторички
  • Застройщик может продавать часть квартир с отделкой
  • Жилье в старом доме может требовать более дорого ремонта, чем чистовой в новостройке
  • Если рядом с вторичкой достраивается метро, возводится важный инфракструктурный комплекс, скоро цена взлетит
Как выбрать квартиру без опыта?
Принципиальной разницы нет. Новостройку сложнее оценить на этапе строительства. У вторички также могут быть скрытые минусы. Воспользуйтесь базовыми правилами.
Рейтинг был составлен по отзывам клиентов о качестве работы маркетингового агентства. Чем больше рекомендаций, тем выше наша позиция в списке. Информация обновляется ежедневно и зависит от новых отзывов от компаний.
1
Готовы ждать?
Тогда выбирайте новостройку.
Найдя надежного застройщика и при возможности подождать 2 – 3 года, можно существенно сэкономить в деньгах и получить выгодную инвестицию (нередко в процессе строительства стоимость недвижимости увеличивается в 2 – 3 раза).

2
Не готовы ждать и есть деньги на ремонт?
Новостройка также станет лучшим выбором, если грамотно подойти к оценке. Более новый дом. Более современный подъезд, планировка. Эти данные помогут сделать жилье максимально комфортным. Кроме того, подобный «объект» также будет хорошей инвестицией. Чем новее дом, тем лучше рост цены в перспективе.
3
Не готовы ждать и денег на ремонт нет?
Решения два.
  1. Оформить кредит на ремонт (подходит, только если жилье покупается «за свои», тянуть одновременно кредит и ипотеку будет сложно) и выбрать новостройку.
  2. Посмотреть приличный вариант по вторичке (инструкцию читайте ниже).
4
Не готовы ждать, своих денег на покупку нет?
Льготная ипотечная программа выглядит заманчиво, но в готовом новострое цены довольно кусачие. А выбор таких объектов небольшой – 90% лотов разбираются еще на стадии застроя. В итоге при более низкой кредитной переплате можно приобрести жилье, которое само по себе будет менее выгодным финансово.
Вооружитесь калькулятором и посчитайте, какую квартиру выбрать, исходя из финансовой выгоды. Результат может отличаться для конкретных объектов.
Как выбрать квартиру в новостройке?
Стадия готовности
На стадии котлована стоимость может быть снижена до 50%. Но срок ожидание дольше, а рисков – больше. Даже у надежных застройщиков бывают форс-мажоры. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже недвижимость. Но и рисков меньше.

Оптимальным считается приобретение в жилищном комплексе (ЖК), после сдачи в эксплуатацию хотя бы одного корпуса. Выбирайте лоты в еще не построенных корпусах. Риск, что застройщик бросит объект посередине возведения, когда часть уже введена в эксплуатацию, существенно ниже.
Застройщик
Данные о застройщике должны быть указаны в зоне строительства и на официальном сайте. Проверьте их на сайте ФНС (они должны совпадать с официальной информацией), поищите «портфолио».

Какие объекты возводились ранее? В какие сроки? Почитайте отзывы жильцов других объектов. Если нет жалоб на радикальные задержки, низкое качество строительства, обман, можно делать выбор в пользу данного застройщика.

Старайтесь ориентироваться на отзывы по недавним объектам. За 5 – 10 лет дела в любой компании могут серьезно измениться.
Транспортная доступность
Даже если вы планируете постоянно передвигаться на машине, правильно выбрать квартиру мечты в новостройке нужно с учетом ближайшего общественного транспорта. Форс-мажоры бывают разными.

Оцените также качество дорог и их загрузку. Не доверяйте рекламным словам – лучше последите недельку по Яндекс или Гугл.картам.
Инфраструктура
Проект современных ЖК, как правило, включает базовую инфраструктуру – детский сад, магазины, аптеку. Современные застройщики нередко добавляют к этому стоматологию, кафе. Иногда рядом даже специально возводятся школы и/или больницы.

Если инфраструктура только обещается, но пока отсутствует, стоит десять раз подумать. На заборе тоже написано. Лучше приобрести жилье чуть позже и дороже, но точно иметь комфортные условия, чем сэкономить и навещать потом врача в часе езды от дома.
Какие подводные камни могут быть?
Будьте внимательны
  • затянутые сроки строительства
  • низкое качество недвижимости
С первым помогает бороться проверка документов, связанных со строительством – разрешения, лицензии и т.д. Плюс – финансового состояния застройщика. На сайтах вроде Эксперт РА можно посмотреть открытую информацию о потенциальной надежности фирмы. Компании с финансовыми проблемами, естественно, выбирать не стоит.
От второго обезопасят отзывы. Если жильцы других домов жалуются на плохое качество проводки, трещины в стенах, неровные полы и прочие «минусы», не стоит надеяться, что другой объект внезапно окажется идеальным.
Как выбрать вторичку?
Проверьте возможные юридические неурядицы
Напрягающими факторами должны стать прописанные недееспособные лица (принудительно выписать их нельзя), срок владения недвижимости меньше 3-х лет (возможно, что-то не в порядке с объектом), право собственности через дарственную (щедрая бабуля может потом передумать, заявить, что подарила апартаменты под давлением или в беспамятстве, и защищать свои права придется в суде.

Также следует проверить обременение квартиры. Работа с надежным риэлторским агентством в целом снижает риски. Но лучше самостоятельно убедиться, что за жильем не числятся долги, оно не находится в залоге и т.д.
Изучите окружающую инфраструктуру
Вторичка, как правило, окружена всем необходимым. Минусы могут быть как раз в длительной «обжитости» района. Например, круглосуточный магазин «под окнами» летом с 90% вероятностью станет источником шума. Для кого-то в этом не будет ничего страшного, а кого-то доведет до бешенства.
Проследите, чтобы инфраструктура соответствовала именно вашим потребностям и ожиданиям.
Оцените состояние проводки и труб
Красивый ремонт может скрывать плаченое состояние коммуникаций. А замена проводки, обновление водопровода, канализации и отопления может оказаться значительно дороже любой отделки.
Поговорите с соседями
Выясните, бывают ли аварии с отключением света, какое качество у воды (мне встречались дома, в которых вода была то нормально, то насквозь ржавой, а управляющая компания ничего не делала).
Проверьте транспортную доступность
«5 минут от метро» неожиданно превращаются в 10 – 15 – 20, причем на машине. Благо, сейчас это легко проверить по Яндекс или Гугл картам. Но обязательно нужно проверить и своими «ногами». Обновление карт иногда запаздывает, и можно обнаружить на пути какую-нибудь масштабную стройку, которую ни обойти, ни объехать.
Список важных факторов
Будьте внимательны
  • Юридическая чистота
  • Расположение в благополучном районе
  • Транспортная доступность
  • Состояние основных коммуникаций
  • Соседи
  • Инфраструктура
  • Отделка и интерьер
  • Цена
Простой способ сравнить и выбрать нужную квартиру даже без опыта – оценить каждый критерий по 10-балльной шкале. Подобный математический подсчет быстро выявит «победителя».
В каком доме лучше покупать жилье?
Панельный
Жилье в таких домах наименее дорогое. Но впридачу вам достанутся высокая звукопроницаемость стен и сложности с перепланировкой. У панельных зданий много несущих стен.
Если вы не собираетесь радикально менять планировку и готовы поставить качественную звукоизоляцию, этот вариант может стать квартирой вашей мечты. Но учитывайте, что надежная звукоизоляция может «съесть» всю финансовую выгоду.
Монолитный
Золотая середина. Дороже панельного, дешевле кирпичного. Неплохая звукоизоляция. Проще перепланировка. Более 50% современных домов строятся именно монолитными. Поэтому можно выбрать современную квартиру в новостройке или вторичке, со всеми бонусами.
Кирпичный
Способен простоять и 200 лет. Но стоит соответствующе. Самый дорогой вариант. Поэтому искать его, как правило, приходится среди вторичек.
Современные застройщики кирпичные здания возводят только в достаточно элитном секторе – что сразу отсеивает 90% покупателей. Но звуко- и теплоизоляция у кирпичного дома на высоте. И расти в цене подобная инвестиция будет до победного.
Какая планировка лучше?
Свободная/готовая
Свободная предполагает отсутствие межкомнатных перегородок. Подобные объекты дешевле, позволяют организовать индивидуальную планировку. Но возведение стен может встать «в копеечку».

Готовая планировка дороже, но часто удобнее. Заживай и живи. 😉
Евро/стандартная
Евро-вариант предполагает столовую и кухню меж перегородок. Получается просторная кухня-столовая размером от 12 кв.м., в которой зону «готовки» обычно отделяют методом дизайн-зонирования (например, разным напольным покрытием, отделкой стен и т.д.).
Для большой семьи, привыкшей есть вместе, или одинокого человека, любящего принимать гостей, удобный вариант.

Если вы любите понаслаждаться чашечкой кофе или чая в абсолютной тишине на кухне и не терпите, когда мешают готовить – выбирайте стандартный вариант.
Закрытая/полузакрытая
В первой все комнаты изолированы друг от друга. Во второй выход в коридор, например, может быть из спальни через гостиную. Полузакрытыми обычно бывают лоты, в которых 3 комнаты и более. Для гостиного варианта – удобно. Для создания спальни или гостевой комнаты – не слишком.
Линейная/угловая
Угловое расположение чревато большими теплопотерями. Зато как минимум одна из комнат будет иметь большее число окон. Кроме того, отсутствие соседей с одной стороны тоже может быть плюсом.